RATGEBER UND EXPERTENTIPPS RUND UMS BAUEN

Newsletter ARGE Baurecht - Oktober 2012

1. Pressemitteilung

Architekten müssen an künstlerische und rechtliche Rahmenbedingungen denken

BERLIN (DAV) - Nachverdichtung heißt das Gebot der Stunde: Nicht mehr auf der grü-nen Wiese wollen Menschen heute bauen, sondern möglichst in der Stadt. Dort sind Grundstücksteilungen, die Erschließung von Hinterliegergrundstücken sowie Abbruch und Neubau an der Tagesordnung. -Für diese Gebiete gibt es oft keinen Bebauungsplan", weiß aus Erfahrung Hans-Jürgen Zimmermann, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV): -In solchen Fällen müssen Neubauten nach den Vorgaben des § 34 des Baugesetzbuches geplant werden. Die Vorgaben sind unpräzise; das Bauvorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen."
Bauen nach § 34 klingt einfach, birgt aber enorme Risiken. Vor allem Architekten neigen dazu, die Frage des Einfügens unter städtebaulichen und architektonischen Gesichtspunkten zu beurteilen: Wie hoch sind die Nachbarhäuser? Wie viele Stockwerke haben sie? Wie steil sind die Dächer? Aus den Ergebnissen ermitteln sie Durchschnittswerte und angepasste Gestaltung und versuchen damit - weil vertraglich so mit dem Bauherrn ver-einbart - den Bauplatz maximal auszunutzen. Das geht oft schief."Nachbarn wehren sich nämlich häufig gegen die nachträgliche Verdichtung der Bebauung vor ihrer Haustür. Der Fall geht vor Gericht, die Pläne werden abgelehnt. -Vor Gericht", erläutert Hans-Jürgen Zimmermann. Werden die Baupläne nämlich nicht von Architekten beurteilt, sondern von Juristen, und die fragen zunächst immer, ob ein Bauvorhaben geeignet ist, bodenrechtliche Spannungen zu verursachen."
Wird der Plan abgelehnt, hat der Architekt ein Problem, denn er hat ja den Auftrag, das Grundstück maximal auszunutzen. Kann er seinen Vertrag aber nicht erfüllen, bezahlt ihn der Auftraggeber häufig nicht. Das Ergebnis ist Ärger für alle Parteien. Architekten dürfen sich beim Bauen nach § 34 keinesfalls nur an gestalterischen und städtebaulichen Vorga-ben orientieren, sondern sie müssen auch rechtliche Rahmenbedingungen ins Kalkül ziehen und ihren Bauherrn über die Risiken aufklären. Der Baurechtsanwalt berät sie dabei."


2. Expertentipp für Architekten, Ingenieure und Fachplaner

Architekten sollten Honorarfrage frühzeitig klären

BERLIN (DAV) - Ab wann wird ein Architekt für seine Leistungen bezahlt? Ab welchem Zeitpunkt wird die Akquise zum Vertrag, das unverbindliche Vorgespräch zum vergütungspflichtigen Auftrag? Diese Fragen stehen immer wieder im Raum, wenn sich Planer und Bauherr die ersten Male treffen. Dabei wird das Problem allerdings selten angesprochen. Das ist ein Fehler, mahnt Hans-Jürgen Zimmermann, denn häufig entstehen so Missverständnisse und schließlich Ärger ums Geld. Die Frage des Honorars sollte immer möglichst schnell geklärt werden. Architekten und Ingenieure sollten sich nicht scheuen, deutlich zu sagen, ab welchem Zeitpunkt sie Honorar verlangen. Unentbehrlich für die Planungs- und Kostensicherheit ist auch der Architektenvertrag. Ausgearbeitet vom Baurechtler regelt er genau, welche Pflichten Planer und Auftraggeber haben. Wer rechtzeitig einen solchen Vertrag abschließt, der spart sich hinterher viel Ärger. Das ist heute, wo vorwiegend baubegleitend geplant wird, wichtiger denn je. Wird der Architektenvertrag beispielsweise nur über Teilbereiche geschlossen, vermeidet der Planer Honorarausfälle die entstehen können, wenn sich das Bauen während der Bauzeit erheblich verteuert, er aber an die ursprüngliche Kostenberechnung gebunden bleibt.


3. Expertentipp für Handwerks- und Baufirmen

Handwerker sollten Kunden auf Steuerersparnis hinweisen

BERLIN (DAV) - Hauseigentümer können mit Handwerkerrechnungen Geld sparen. Da-ran erinnert Hans-Jürgen Zimmermann. Er rät kundenfreundlichen Handwerksfirmen, auf ihren Rechnungen ausdrücklich auf diese Steuersparmöglichkeit hinzuweisen. Wichtig ist der Hinweis, was genau Hausbesitzer absetzen können, nämlich die Lohnkosten, die ihnen durch Reparaturen oder Modernisierungen am eigenen Haus entstehen. Absetzbar sind neben den reinen Lohn- und Arbeitskosten auch die Maschinenkosten und Anfahrten, nicht aber das verbaute Material. Deshalb müssen die Positionen in der Rechnung auch strikt getrennt aufgelistet werden. Damit der Auftraggeber die maximal 6.000 Euro Lohnkosten pro Jahr auch von seiner Steuerschuld abziehen kann, braucht er außerdem eine ordentliche Rechnung, und diese muss per Überweisung bezahlt werden. Interessant für die Kunden ist auch: Wer für Modernisierungsarbeiten Zuschüsse aus öffentlichen Quellen bekommt, der kann die Steuerersparnis nicht zusätzlich geltend machen.
Es gilt: entweder Steuerersparnis oder Zuschuss.


4. Expertentipp für Investoren

Kluge Investoren klären Baurechtsfragen vorab

BERLIN (DAV) - Viele Menschen möchten ihr Vermögen vor Inflation schützen und erwä-gen den Bau oder Kauf einer Immobilie. Zunächst sollte natürlich immer geprüft werden, ob sich das Investment überhaupt lohnt, rät Hans-Jürgen Zimmermann, denn in vielen Gegenden schrumpft die Bevölkerung und damit auch der Bedarf an Wohn- oder Gewerbeimmobilien.
Gehört die Kommune zu den zukünftigen Top-Adressen, dann sollte der Investor beim Grundstückskauf auch nicht blindlings zugreifen, sondern zunächst die baurechtlichen Besonderheiten des Areals prüfen: Stimmt die Lage? Welche Art der Bebauung ist an dieser Stelle überhaupt genehmigungsfähig? Handelt es sich um ein Grundstück im Innen- oder Außenbereich? Existiert ein rechtskräftiger Bebauungs- oder Flächennutzungsplan und wenn ja, was gibt er vor? Eine Bauvoranfrage, die eher informellen Charakter hat, hilft bei der ersten Abklärung. Grundsätzlich empfiehlt die ARGE Baurecht: Wer bauen will, der sollte im Vorfeld so genau wie möglich das Umfeld prüfen und positive Kontakte knüpfen, zur Behörde ebenso wie zu den künftigen Nachbarn.


5. Expertentipp für kommunale Bauherren/öffentliche Auftraggeber

Schnelle Schlichtung mit der SOBau

BERLIN (DAV) - Bei jedem Projekt, an dem Architekten, Baufirmen und Bauherren miteinander arbeiten, kommt es zu Interessenskonflikten. So die langjährige Erfahrung des Herrn Hans-Jürgen Zimmermann, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobi-lienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Diese Konflikte müssen im Interesse aller Beteiligten schnell gelöst werden. Weder Planer noch Bauherren oder Firmen haben ein Interesse daran, lange Gerichtsprozesse mit ungewissem Ausgang anzustrengen. Als schnelle, pragmatische Lösung bietet sich die Schlichtung an. Die ARGE Baurecht hat dazu die Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten -SOBau" entwickelt. Haben die Baubeteiligten die SOBau gleich bei Vertragsabschluss vereinbart, dann sitzen im Streitfall Schlichter und Kontrahenten innerhalb kurzer Zeit gemeinsam am Verhandlungstisch und suchen nach Lösungen, um den Bau möglichst schnell fortzuführen.


6. Expertentipp für private Bauherren

Bauherren sollten nicht auf Werbung hereinfallen

BERLIN (DAV) - Wer ein neues Haus kaufen möchte, der sucht zunächst im Internet, informiert sich auf Messen und lässt sich Broschüren vom Traumhaus zuschicken. Was er dort sieht, ist allerdings reine Werbung, erinnert Hans-Jürgen Zimmermann. Und diese Werbung hat mit dem späteren Haus unter Umständen gar nichts zu tun. Entscheidend dafür, was der Käufer zum Schluss wirklich kauft, ist das, was im Vertrag steht. Alle Versprechungen und mündlichen Zusicherungen sind wertlos, solange sie nicht im Bauvertrag konkret vereinbart werden.
Da bei Bauverträgen Vertragsgestaltungsfreiheit herrscht, sollten sich Bauherren hier vor Unterzeichnung vom Fachanwalt baurechtlich beraten lassen. Der Bauunternehmer tut das. Er ist schließlich Profi. Schon deshalb sollte auch der Bauherr, meist ein Laie, nicht auf juristischen Rat verzichten.

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